半年报·房企解读①丨一骑绝尘的中海地产

2020年上半年的南京楼市，依然是中海的高光时刻。

从上半年年报数据来看，中海地产可谓是一骑绝尘，在众多房企中风头无两。根据销售金额、销售面积榜单显示，中海地产上半年在权益榜和流量榜中双双抢占名列前茅，其中销售金额76.73亿元，销售面积24.17万方，为少有一个销售面积超过20万方的企业。

作为中国16家以房地产为主业的央企之一，中海地产做事向来十分低调内敛。2003年首进南京，其后在南京陆续开发了中海凤凰熙岸、中海凯旋门、中海万锦熙岸、中海塞纳丽舍、中海国际社区、中海御山府、南京环宇城等多个优质项目，均有口皆碑。集中爆发是在近几年。

2017年，中海开始集中发力，当年重金连下7子，平安夜当晚更是承包了新街口的LED大屏，“厉害了，中海地产”、“中海指引，九盘荣耀”点亮了南京的夜空，南京楼市开始迎来中海刷屏时刻。

2018年，中海地产9盘联动，总货量近400亿；

2019年，中海地产多个项目持续销售，最终以销售金额171.94亿元，销售面积60.29万方占据权益榜和流量榜双榜魁首，其中中海左岸澜庭项目更是傲视群雄，以总金额90.57亿元、销售面积29.72万方占据全市名列前茅。

而了解南京中海的人应该都知道，这样的成绩不是凭空而来的，南京中海凭借在战略把控、项目开发、营销操盘等方面的优异表现足以令人信服。步履稳健、锐意进取、迅猛突破，这三个词用来形容南京中海再为合适不过。

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精准拿地，布局南京

要说在南京拿地布局，可能不少房企也对中海叹服。2016年是南京地皇频出的一年，地价接连攀升，而2017年土拍略有降温，南京中海也在这个时候迅速出手，重仓鼓楼滨江、江宁小龙、江北雨山路、城南两桥板块、燕子矶、江宁禄口、主城等板块；2018年再次拿地进驻江北新区。

从以上中海入驻的板块来看，中海的布局以及投资眼光还是十分“稳准狠”的。

鼓楼滨江的中海桃源里一次开盘，当日收官；中海滨江ULIVE项目商办+公寓全新组合，双地铁环绕，一线江景，现已收官。拥有独特的长江风景线，拥江发展，中海占据了排头兵的位置。位居城南两桥板块的中海城南5开5罄，历时16个月，同时也是区域内少有一家现房销售项目，毗邻软件谷、河西新城、南京南站，位居主城金三角核心核心，再加上从83-140㎡的全能成长户型，中海城南即使顶着区域天花板价格卖但也依然受市场追捧，千人摇号，一房难求。

而大火的燕子矶新城和江北核心区，南京中海也分到了一杯羹。中海燕矶听潮5开5罄，同时也带领燕子矶房价走上3万+时代；中海左岸澜庭作为超级大盘，凭借30栋住宅依然在江北核心区站稳了脚跟，在周边如江与城、金地风际、绿地海悦、扬子江金茂悦等多家热盘夹击之下，中海左岸澜庭仍然创造了6次开盘，半年售完收官的奇迹。

地段，地段，还是地段。南京中海凭借着敏锐的观察力，重仓南京热门板块，即使在新房新房如此严重的情况依然做到了逢开必罄，也令周边竞品艳羡不已。

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操盘，运筹帷幄

在南京拿地金额屡创新高的今天，不少房企拿地之后基本都会选择联合开发的形式用以规避风险，我们曾经做过统计，目前南京在售和待售的联合开发项目多达94家，最多合作开发的房企达6家，3家以上合作开发的项目有7个，另有26家纯新盘联合开发项目待上市。

房企之间的合作从拿地，到共同开发房地产项目上，可谓“优势互补，分担风险，共享利益。”通过联合拿地，竞争对手转变为合作伙伴，一方面能够降低竞争，增加拿地机会；另一方面又不至于把土地价格推得过高，分担资金压力。除此以外，房企联合还可以实现品牌、产品、等优势互补，共同获益。

但是，中海不同。

其一直坚持开发，具有强大的营销操盘能力。为何中海能做到如此？

“中海首先很有历史底蕴，其前身中海建在后就作为支援香港建设而成立，本身就成长在一个更优质更开放的经济和商业环境里，可以说是行业起点早，企业起点高。再次中海经历了97年亚洲金融风暴，那时的中海就开始懂得做周期性操作、现金流管理、成本管控，这些都促成了中海的市场反应速度，有能力拥有更大的自，解决了大量的时间损耗”。业界这样评判。

今年上半年疫情爆发，遇强越强的南京中海也交出了一份满意的答卷。线下看房受阻，南京中海紧急启动线上销售中心 — 中海地产南京小程序开启销售态势。足不出户即可看房，八区九盘好房线上销售不停，创造了10天销售60余套全系产品，总销售额2亿元，全项目浏览量超10万次的惊人业绩。强操盘能力必然不是说说而已。

中海燕矶听潮

2017年10月拿地；2018年3月规划出炉，11月首开4栋楼，上千人报名，平均2人抢一套房；历时5次开盘，最终在今年3月28日迎来收官开盘，当日售完，中海燕矶听潮在新房市场划上句号。

南京地铁1号线北延线、南京地铁6/7号线，三条地铁线环绕；宝能超百亿综合体落地；南师附中开建；燕子矶滨江观光带全新升级；招商花园城商业综合体等陆续开业。作为集重金打造的集自然景观、教育、医疗、商业配套为一体的滨江宜居新城，燕子矶未来可期。

而中海燕矶听潮在近两年会陆续交付，项目采用的是新古典建筑立面，打造全感官式立体园林，匠心雕琢102-144㎡全能精装阳光户型，是燕子矶新城头个滨江全龄颐居大城。

同时项目紧邻中小学幼儿园全龄教育专区，另外还配备社区商业、颐养中心，优势显而易见。

中海城南

南京中海上半年业绩的较大贡献非中海城南莫属，上半年总销售金额49.51亿元，总销售面积14.24万方，均排名全市第2。其在今年上半年共迎来2次开盘推出3栋楼602套房源。逢开即罄，火热程度可见一斑↓↓

▲中海城南开盘现场

作为区域内头个现房销售，再加上位于S3号线地铁口，中海城南的优势不容忽视。从洋房到高层，户型也在不断革新，收官之作83、96㎡刚需小户型，118、131㎡改善大户型，另外项目所有房源全部为精装交付，均采用科勒、方太等一线品牌，配有地暖温控、装饰美学、定制厨房、高端卫浴、立体收纳、静音舒适、人本细节、智慧科技等8大家装系统，刷新了板块的高端住宅生活标准。

除此之外其所处的城南板块也迎来了5大焕新升级，交通升级：地铁出门直达，黄金“十”字路汇聚；配套升级：中华中学雨花分校已落定、前三名医院提上日程；商业升级：投资百亿商业综合体即将落地；形象升级：加快“两桥”地区更新改造成为重中之重；产业升级：IT产业超2400家入驻，板块人才不断更新。区域发展带动板块价值提升，中海城南现房交付价格已有倒挂，品质是看得见的。

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下半年主战场：江宁小龙、禄口

随着项目接连售完收官，再加上无储备地块，南京中海下半年营销将核心放在中海龙U-LIVE和中海云麓两个项目上。同时依然是中海操盘，两盘出场方式亦是让购房者眼前一亮。

中海龙U-LIVE地处江宁小龙，坐拥南京第2大商圈，景枫KINGMO、江宁金鹰、百家湖1912、21世纪等精睿综合体汇聚，首付40万起即可入手，但近日引人的点还不是在这里，作为公寓房源，面积小是事实，但中海龙U-LIVE独辟蹊径，对标东京日式收纳理念，首创南京约10000L至极收纳公寓，秉承5大收纳则，打造五大系统，设置睡眠模式、娱乐健身模式、办公会客模式三种模式，足以演绎N种生活场景的百变玩。

同时项目建有草地,环形水景为核心的交互空间，公寓楼间有约2000㎡私密花园，约120㎡的一楼大堂，未来将打造书吧、健身房等各类共享设施，更贴合年轻人的社交方式。通过U-CLUB空间，打造多元共享空间，创建生活美学、亲子运动、缤纷美食等社群。真正意义上形成了“社区、人、生活”之间的美好连接。

而中海云麓开放之日更是直接，直接公开了实景示范区，所见即所得。据悉，整个项目的建筑覆盖率大约为14%，也就是说，大部分面积都留给了景观的建造。从社区实景来看，各个楼栋之间间距较大，视野十分开阔，较大楼间距甚至达到了66米。

▲社区实景图

项目规划了14栋10-11层的低密度洋房，户型面积为80、95、118㎡，毛坯交付。最快7月份迎来首开，目前江宁禄口新房价格在2万/㎡左右，中海云麓总价较低160万即可入手。

但现阶段有储备地块也会更有话语权，随着7月伊始土拍市场有降温迹象，下半年也陆续将有多幅优质地块出让，目前暂无土地储备的中海亦有可能有拿地的打算。目前7月刚刚拉开序幕，下半年南京中海会交出怎样的成绩单？我们一同期待吧。

*部分内容来源于克而瑞